سرقفلی ملک و قوانین صفر تا صد آن
لیلا بیگدلی
سرقفلی ملک یکی از مفاهیم مهم در حقوق مالکیت و اجاره ملک در ایران است. سرقفلی به معنای حق استفاده و بهره برداری از یک ملک تجاری (مانند مغازه) به مدت معین و با شرایط خاص است، که به مستأجر اعطا میشود.
معمولا سرقفلی ملک به وسیله یک قرارداد اجاره، که در آن شرایط استفاده، مدت زمان اجاره و مبلغ اجاره تعیین شده است به رسمیت شناخته میشود. سرقفلی میتواند در دفتر ثبت املاک به ثبت برسد، که این امر به قانونیت و اعتبار آن کمک میکند.
شاید بارها دیده یا شنیده باشید که سر در مغازه یا ملکی نوشته شده باشد سرقفلی این ملک به فروش میرسد. اما ندانید که سرقفلی چیست و چه تفاوتی با مالکیت ملک دارد.در این مقاله به بررسی اصول مربوط به سرقفلی ملک و قوانین صفر تا صد آن میپردازیم. همراه مجله پلاک مگ باشید.
انواع سرقفلی
سرقفلی یعنی، مبلغی که مالک علاوه بر اجاره بها از مستاجر دریافت میکند. سرقفلی به وجهی گفته میشود که مالک ابتدا از مستاجر میگیرد. به عبارت دیگر، سرقفلی ملک به مستأجر این اجازه را میدهد که در صورت انقضای مدت اجاره، حق اولویت در اجاره مجدد ملک را داشته باشد. همچنین، مستأجر ممکن است بتواند سرقفلی ملک خود را به شخص دیگری منتقل کند.
مالک بدون اینکه ملک خود را واگذار کند آن را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه یا شرایط خاص به فرد دیگری واگذار میکند.
به طور کلی، سرقفلی ملک به مستأجر چندین امکان را میدهد.
تعیین مدت اجاره:
مدت اجاره باید به طور مشخص در قرارداد قید شود معمولا سرقفلی برای مدت معینی ایجاد میشود،طبق ماده 466 قانون مدنی، در صورتی که مفاد قرارداد اجاره ای به طور مشخص در نظر گرفته شود، مستأجر حق دارد از ملک استفاده کند.
رعایت قوانین و مقررات :
مستأجر و مالک باید به دقت از قوانین و مقررات مربوط به اجاره و سرقفلی آگاهی داشته باشند. مثلاً، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1403 برخی از شرایط و حقوق و الزامات مربوط به سرقفلی ملک را مشخص میکند.
حقوق و الزامات مستأجر:
مستأجران حق دارند بر اساس سرقفلی، از ملک استفاده کنند و در صورت انقضای قرارداد،آن را دوباره تمدیدکند. همچنین مستأجر باید ملزومات قانونی را رعایت کرده و ملک را در شرایط مناسب نگهداری کند.
انتقال سرقفلی:
مستأجر میتواند سرقفلی را به شخص دیگری البته با توافق مالک منتقل کند، مشروط بر اینکه شرایط قانونی و قراردادی این انتقال رعایت شود.
حقوق مالک:
مالک میتواند در صورت عدم رعایت شرایط قرارداد (مانند عدم پرداخت اجاره بها یا تغییر غیرمجاز در ملک) اقدام به فسخ قرارداد اجاره کند. همچنین، مالک در صورتی که سرقفلی ملک به ثبت رسیده باشد، باید رعایت حقوق مستأجر را نماید.
ثبت حق سرقفلی:
اگر مستأجر بخواهد از حقوق خود به طور قانونی محافظت کند و مانع از مشکلات آینده شود، میتواند حق سرقفلی ملک را در دفتر ثبت اسناد و املاک ثبت کند. سرقفلی یک حق مالیست که قابل ثبت است. ثبت آن در دفتر املاک میتواند به عنوان دلیلی بر حقوق مستأجر عمل کند.
پرداخت حقالسکوت(حق سرقفلی):
در برخی موارد، مستأجر برای به دست آوردن حق سرقفلی ملک، مبلغی به عنوان حق السکوت یا مبلغ ورودی به مالک بپردازد. این مبلغ معمولاً به عنوان هزینه ای برای دادن حق سرقفلی به مستأجر لحاظ میشود.
بحثهای حقوقی و قضایی:
برخی از مسائل ممکن است به مراجع قضایی کشیده شود، مانند اختلافات بین مالک و مستأجر که در زمینه سرقفلی ملک به وجود آمده است.محاکم بر اساس قوانین و سوابق قضائی به این اختلافات رسیدگی میکنند، و حق مستأجر را در مقابل مالک حفظ میکنند.
انواع سرقفلی ملک
سرقفلی واقعی
این نوع سرقفلی، صاحبخانه حق سرقفلی و امتیاز آن را به مستاجر میفروشد. سرقفلی واقعی به نوعی گفته میشود که مالک تجاری حق سرقفلی ملک خود را برای فعالیت تجاری واگذار کند، در صورتیکه مالک بخواهد که مستاجر ملک تجاری او را تخلیه کند باید ارزش حق سرقفلی او را به نرخ روز محاسبه کرده و بپردازد. همچنین مستاجر میتواند با دریافت مبلغ این حق را به شخص دیگری نیز منتقل کند. البته اگر در هنگام عقد قرارداد حق انتقال منافع از مستاجر سلب شده باشد دیگر نمیتواند آن را به شخص دیگری منتقل کند.
در رابطه با این موضوع که آیا ملک سرقفلی دارد؟ و آیا حق سزقفلی واگذار میشود؟ باید در دفاتر اسناد رسمی این قانون را هنگام اجاره یا واگذار کردن ملک تجاری قید کنند.
سرقفلی مجازی
از انواع سرقفلی ،سرقفلی مجازی است و به این صورت است که فردی ملکی را که پیش از این کسب و کاری در آن وجود نداشته را اجاره میکند و با توجه به کسب و کار خود رونق میبخشد.در چنین موردی موجر یا صاحب ملک نمیتواند دستور تخلیه بدهد، بلکه باید مبلغی را نیز به مستاجر برای شناس شدن محل پرداخت کند. در اینجا مستاجر مشمول سرقفلی مجازی میشود. برخلاف سرقفلی واقعی این نوع در دفاتر استاد رسمی قید نمیشود و کاملا به میل مستاجر بستگی دارد.
سرقفلی مغازه
مغازه یک ملک تجاری محسوب میشود که فعالیت چند ساله آن موجب افزایش اعتبار و شهرت آن میگردد. اگر مالک تمایل تخلیه ملک را داشته باشد باید تمام و کمال حق سرقفلی را به مستاجر پرداخت کند. که از این رو به این عمل حق سرقفلی میگویند، برای گرفتن این حق مستاجر باید در هنگام عقد قرار داد در دفاتر اسناد رسمی با پرداخت هزینه سرقفلی، آن را از مالک بخرد.
فرق مالکیت و سرقفلی چیست ؟
مالکیت و سرقفلی دو مفهوم مرتبط با املاک هستند، که تفاوت های ظریف اما مهمی دارد. بسیاری از افراد بر این باور هستند که با دریافت حق سرقفلی میتوانند هر گونه تصرف و دخلی ملک داشته باشند. باید خاطر نشان کرد که اینگونه نیست و حق سرقفلی با حق مالکیت بسیار متفاوت است. اجاره دار به موجب داشتن این حق میتواند فقط از منافع آن ملک با پرداخت مبلغ کمتری به عنوان اجاره بها استفاده کند.بنابراین سرقفلی مربوط به منفعت محل اجاره است، و اگر نقل و انتقالی صورت بگیرد نقل و انتقال این منفعت است.
برای تقسیم سرقفلی بین وراث باید مراحل انحصار وراثت به صورت کامل طی شود. در صورتی که وراث برای انحصار وراثت سرقفلی به توافق نرسند، و طرح شکایت انجام دهند،در این صورت باید ارزش سرقفلی محاسبه میشود.(برای اطلاعات بیشتر در این زمینه حتما مقاله انجام انحصار وراثت را مطالعه کنید.)
آیا مالک میتواند سرقفلی را بگیرد ؟
در پاسخ به این سوال که آیا مالک میتواند سرقفلی را بگیرید؟ باید گفت که بله. مالک میتواند حق سرقفلی را بگیرد،اما قبل از آن باید این حق را بخرد. تفاوتی ایجاد نمیکند که این سرقفلی را برای خود میخرد یا میخواهد به مستاجر بعدی خود جایگزین کند و آن را بفروشد. در هر صورت باید ابتدا حق سرقفلی مستاجر را به او پرداخت کند.
ارزش سرقفلی ملک بیشتر است یا مالکیت
- ارزش سرقفلی معمولا تحت تاثیر عوامل بازار و شرایط خاص ملک و کسب و کار است. در برخی موارد، سرقفلی میتواند، در مکان های پرطرفدار ارزش بالایی پیدا کند.
- ارزش مالکیت هم به عوامل مختلفی مانند موقعیت ملک،وضعیت بازار و امکانات آن بستگی داردو معمولا به عنوان یک دارایی پایدار و با ارزش تلقی میشود.
عواملی که میتواند تاثیرگذار بر تعیین ارزش سرقفلی باشد:
به طور قطع نمیتوان گفت که ارزش سرقفلی بیشتر است یا مالکیت. در برخی مواقع ارزش سرقفلی بیشتر است. به عنوان مثال شما یک ملک تجاری پررونق را در یک خیابان شلوغ ارزش سرقفلی چندین برابر ارزش مالکیت ملک است. اما در خیلی از مواقع ارزش ملکیت از ارزش سرقفلی خیلی بیشتر است. مثلا، وضعیت ملک، امکانات و تجهیزات موجود در آن نیز در ارزش گذاری تاثیرگذار است.
فسخ قرارداد یا پایان مدت اجاره
برای اجاره سرقفلی مستاجر مبلغی را برای استفاده از حق ملک باید پرداخت کند. فسخ قرارداد سرقفلی به این معنا است که مستاجر دیگر حق اسفاده از سرقفلی را ندارد،در صورتی که مالک قانونی درخواست فسخ قرارداد سرقفلی را داشته باشد،باید حق سرقفلی را به مستاجر پرداخت یا جبران خسارات کند. فسخ قرارداد سرقفلی به چندیدن دلایلی مختلفی صورت میگیرد.
تخیله سرقفلی توسط مالک
عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر
تغییر کاربری یا شغل در ملک
نیاز مالک به سکونت شخصی
ساخت یا نوسازی ساختمان جدید
شهر جدید اندیشه به علت آن که به غرب استان تهران نزدیک است، بسیاری از افراد را برای خرید آپارتمان در اندیشه سوق میدهد. میتوانخاطر نشان کرد، در زمینه سرقفلی پیش از خرید یا قبل از بروز هرگونه مشکلات در آینده، بهتر است در این زمینه با فردی خبره مشورت کنید، تا حقی از شما ضایع نشود. در صورتی که نیاز به مشاور در این امور دارید میتوانید با مسکن پلاک جهت راهنمایی لازم تماس بگیرید.
کلام پایانی
سرقفلی ملک مبلغی است که مستاجر در قالب یک قرارداد به مالک میپردازد. البته برای استفاده از آن محدودیت هایی نیز جود دارد، که اگر مستاجر آن را رعایت نکند، موجر میتواند حکم تخلیه او را از دادگاه بگیرد. از آنجایی که قوانین سرقفلی پیچیدگی های بسیار زیادی دارد.
نظر شما در مورد این مطلب چیه؟
ارسال دیدگاه