وظایف فروشنده ملک و خریدار در معاملات ملکی

وظایف فروشنده ملک و خریدار در معاملات ملکی همواره دغدغه ای برای افراد در هنگام خرید و فروش ملک است. در این مقاله قصد داریم نکات طلایی در معاملات املاک را با یکدیگر مرور کنیم. احتمالا گذرتان به مراجع قضایی افتاده و شاهد دعاوی متعدد در مورد معاملات ملکی بوده اید. متأسفانه شاهد هستیم که بسیاری از پرونده های حقوقی در مراجع قضایی و انتظامی به دلیل ناآگاهی افراد از قوانینی بسیار ساده است که در حوزه معاملات املاک نسبت به آن بی اطلاع بوده اند.

در این مقاله همراه مسکن پلاک باشید چرا که قصد داریم شما را با وظایف طرفین و نکات مهم در قرارداد خرید ملک  آشنا کنیم. با دانستن حداقل‌هایی درباره نحوه معامله ملک، با خیالی آسوده نسبت به عقد قرارداد خرید و فروش اقدام نموده و در نهایت شاهد کمترین اختلافات و مخاطرات آتی در این زمینه خواهید بود.
قوانین در معاملات موجب می شوند حقوق طرفین محفوظ مانده و تخلفات احتمالی نیز قابلیت هرگونه پیگرد حقوقی و قانونی را در آینده داشته باشد. این امر برای خریدار و فروشنده آرامش خاطر را به ارمغان می آورد. بنابراین بهتر است برای انجام یک معامله صحیح و ایمن، با وظایف و البته حقوق خود در معاملات ملکی آشنا شویم. مشاورین ما در مسکن پلاک برای هرگونه معامله از جمله فروش و  خرید آپارتمان در اندیشه در کنار شما خواهند بود.

بررسی حقوق و  وظایف فروشنده ملک و خریدار در معاملات ملکی

معامله فی نفسه امری اختیاری است.  در هر معامله طرفین آزاد هستند تا به توافق رسیده و با شرایط مورد پذیرش خود، آن را مکتوب نمایند. لذا اصل اول برای شروع یک معامله و بیع، آزادی عقیده و اراده  طرفین می باشد. مگر در مواردی خاص که در آن صورت نیز با اذن نماینده قانونی و حکم مراجع ذی ربط معامله امکان پذیر می گردد.
در این میان علاوه بر اینکه ما با  انواع قرارداد فروش ملک مواجه هستیم بلکه خریدار و فروشنده هریک دارای حقوق و وظایفی نسبت به یکدیگر می باشند. آنچه که در مبایعه نامه درج شده، برای طرفین الزام آور است. عدم انجام موارد صدرالاشاره موجب بروز اختلافاتی است که بعضاً ممکن است پای شما را به مراجع قضایی باز کند. در ابتدا حقوق خریدار و فروشنده را نسبت به یکدیگر مورد بررسی قرار می دهیم.

حقوق خریدار و فروشنده نسبت به یکدیگر

همان طور که پیش تر عنوان نمودیم خریدار و فروشنده هرکدام دارای حقوق و وظایفی نسبت به یکدیگر می باشند. خریدار حق دارد از صحت و درستی مورد معامله اطمینان حاصل کند. همچنین احراز هویت واقعی مالک را تحقیق نماید. اطلاع از محدودیت‌های حقوقی و قانونی در خصوص مبیع(معنای کالایی است که مورد معامله یا فروش قرار می‌گیرد)، نیز از حقوق دیگر خریدار می باشد. از جمله موارد دیگر مبلغ بیع و ثمن قطعی معامله است که خریدار محق است درباره آن با فروشنده به توافق رسیده و آن را به قطعیت برساند.
فروشنده ی ملک نیز دارای حقوقی می باشد. کسی که ملک را می فروشد حق دارد ملک خود را با هر ثمن و ارزشی که مایل است به فروش برساند. فروشنده محق است مبلغ مورد توافق در متن بیع نامه را در زمان تعیین شده و مقرر دریافت نماید و مطمئن شود کلیه تعهدات مالی از سوی خریدار عیناً انجام می پذیرد. از سویی فروشنده حق دارد تا زمان انتقال قطعی و قانونی اسناد به خریدار، بر ملک مورد معامله متصرف و ناظر باشد. حق حبس ملک نیز از دیگر حقوق مالک است. این حق با حق فسخ معامله یکی نمی باشد. مگر اینکه در متن بیع نامه، فسخ درصورت عدم انجام تعهدات مالی به عنوان شرط لحاظ شده باشد.

وظایف خریدار ملک در معاملات

نحوه قرارداد فروش ملک یا خرید آن نکته مهمی است که همواره باید به آن توجه نمود. خریدار به عنوان یکی از طرفین معامله دارای وظایفی است. از مهمترین وظایف خریدار می توان به  انجام تعهدات مالی وی اشاره نمود. خریدار موظف است مبلغ مورد توافق ثمن مورد معامله را به فروشنده عیناً مطابق با توافق صورت گرفته در متن بیع نامه پرداخت نماید. این مبلغ که مورد توافق و به امضا رسیده، به هیچ عنوان پس از عقد قرارداد قابل تغییر نمی باشد.
بعضی املاک برای املاک دارای شرایطی خاص می باشند. به طور مثال املاکی که صاحب یا صاحبانش فوت کرده باشند برای فروش نیازمند طی موارد حقوقی و قانونی خاصی است که مهمترین و اولین گام آن انجام انحصار وراثت است. لذا بهتر است خریدار یک ملک هنگام خرید یک ملک این موضوع را نیز مد نظر قرار دهد.

وظایف فروشنده ملک در معاملات ملکی

وظایف کلی فروشنده را می توان در سه دسته انتقال مالکیت، تسلیم مبیع(مورد معامله) و تسلیم مدارک مربوطه ومستندات قراردهیم. مطابق این دسته بندی فروشنده باید مدارک را تهیه، مالکیت را انتقال و مورد معامله را به خریدار تسلیم و تحویل نماید.
از جمله نکات مهم در قرارداد فروش ملک وظایف فروشنده است. فروشنده در واقع موظف است ملکی را که در قرارداد تعیین گردیده عیناً با تمامی ملحقات و منضمات آن، در زمان مقرر، صحیح و سالم و به صورت کاملاً تخلیه کند. این ملک باید در قبال اخذ رسید به خریدار تحویل گردد. حتی اگر ملک در رهن هریک از مؤسسات یا بانک ها باشد تحویل ملک باید عیناً مطابق توافق صورت گیرد.
فروشنده همچنین موظف است نسبت به انتقال مالکیت مورد معامله اقدام نموده و تمامی اسناد و مدارک مربوطه را به خریدار تسلیم نماید.
وظایف خریدار در معاملات ملکی همچنین وظایف فروشنده در معاملات ملکی قرارداد فی مابین خریدار و فروشنده نیز بسیار حائز اهمیت است. این قرارداد به عنوان یک تعهد نامه کتبی و رسمی تلقی می شود.
تنظیم یک مبایعه نامه رسمی در یک دفتر مشاور املاک با ماده و تبصره‌های مشخص و قابل استناد، حقوق طرفین را مورد صیانت قرار میدهد. همچنین راه بروز هرگونه تخلف و قصور را از طرفین سلب می نماید.

بررسی نحوه تنظیم قرارداد فروش ملک

همان طور که پیشتر نیز اشاره نمودیم مبایعه نامه به عنوان یک سند رسمی و معتبر و در واقع یک تعهد نامه میان خریدار و فروشنده است که در آن وظایف خریدار و فروشنده در معاملات ملکی قید می شود. بنابراین در مواقع لزوم با استناد به آن در مراجع حل اختلاف یا قضایی می توان نسبت به استیفای مال یا مالکیت خود اقدام نماییم. لذا مفاد آن بسیار مهم است و لازم است خریدار یا فروشنده پس از مطالعه دقیق متن مبایعه نامه، نسبت به پذیرش و درج امضا اقدام نمایند.

نکات مهم در متن مبایعه نامه

مبایعه نامه های رسمی در دفاتر مشاورین املاک، معمولاً متنی از پیش تعیین شده است. اما این به آن معنا نمی باشد که شما نتوانید به آن بند یا تبصره ای را کم یا اضافه نمایید. بنابراین در ظهر برگه ی مبایعه نامه می توانید شروط خود را بیافزایید حتی می توانید بخشی از توافقات یا شروط مد نظرتان را در قالب الحاقیه به اصل متن مبایعه نامه اضافه کنید.
فروشنده می تواند برای تضمین توافقات مالی در مبایعه نامه شروطی را قید نماید. به طور مثال درصورت عدم پرداخت مبلغ توافق شده و مندرج در بند ثمن معامله به هرعلت معامله منفسخ و از درجه اعتبار ساقط است. این دلیل می تواند شامل موارد متعددی  از جمله ناتوانی در پرداخت یا بلامحل بودن اوراق مالی باشد.
با انفساخ معامله فروشنده مجاز است مورد معامله را به هر شخص دیگری واگذار نماید و در این مورد نیاز به اطلاع به مراجع قضایی یا اخذ مجوز از آن مقام محترم را ندارد.
فروشنده می تواند در متن مبایعه نامه قید نماید که عدم وصول چک و مطالبه مبالغ مندرج در متن قرارداد از سوی فروشنده اثری در اصل صحت معامله را ایجاد نخواهد کرد. ممنوع المعامله نبودن ملک به هردلیل نیز نکته مهم دیگری است. این موضوع با  اقرار فروشنده تعهدی است که ذکر آن در متن مبایعه نامه می تواند برای خریدار اطمینان بیشتری را ایجاد نماید.

توضیحات تکمیلی متن مبایعه

از سویی فروشنده به عنوان صاحب ملک موظف است نسبت به اخذ و تهیه مفاصا حساب از بانک یا بانک ها اقدام نموده و در مهلت مقرر کلیه گواهی ها و مدارک و اسناد مربوطه و لازم را برای ثبت معامله تهیه و به خریدار تحویل نماید.
لازم به ذکر است می توان بندی را در مبایعه نامه به عدم حضور فروشنده در موعد مقرر در دفاتر اسناد رسمی یا حضور وی بدون در دست داشتن کلیه مدارک لازم لحاظ نمود و برای این امر نیز وجه التزامی را تخصیص داد.
خریدار می تواند در صورت استنکاف فروشنده از تحویل مورد معامله در موعد مقرر بابت هر روز تأخیر در تحویل ملک، مبلغی را از فروشنده اخذ نماید. از این مبلغ در مبایعه نامه به عنوان وجه التزام نام برده می شود. این وجه التزام می تواند تا زمان انجام تعهد فروشنده در تحویل ملک ادامه یابد. ولو اینکه مبلغ آن از کل مبلغ ثمن مورد معامله بالاتر باشد!

تعهدات مالی طرفین در معامله

از جمله موارد دیگری که می توان در مبایعه نامه قید نمود تعهدات مالی فروشنده است.  فروشنده موظف است کلیه دیون و بدهی های مربوط به ملک در خصوص توابع، اعیان، مستحدثات و امکانات مانند آب، برق، گاز، تلفن و … را تا زمان تنظیم سند رسمی تسویه نماید.
همچنین کلیه هزینه های نقل و انتقال اعم از دارایی، شهرداری، بیمه، دیون و عوارض مربوط به اشخاص ثالث، فک رهن و سایر موارد را نیز به انجام رساند. از طرفی فروشنده می تواند حق واگذاری و انتقال مورد معامله را تا پرداخت کامل ثمن معامله و انتقال رسمی سند از سوی فروشنده به خریدار سلب نماید.
عدم حضور خریدار در دفتر خانه یا عدم تهیه مبلغ ثمن مورد معامله نیز چالش دیگری است که باید به آن بپردازیم. این مبلغ معمولاً به صورت چک تضمین شده ی بانکی یا نقد است. وظایف خریدار ملک و فروشنده در معاملات ملکی  آثار دیگری نیز دارد که در ادامه آن را بیشتر مورد بررسی قرار می دهیم.
لذا فروشنده می تواند در این مورد با تعیین مدت زمانی توافقی به طور مثال یک ماه به خریدار مهلت دهد تا تعهد مالی خود را ایفا نماید. پس از گذشت مدت زمان تعیین شده، ممکن است خریدار نتواند وظایف خود را انجام دهد. در چنین حالتی فروشنده می تواند اقدام مقتضی را اعمال نماید. در چنین شرایطی فروشنده می تواند فسخ معامله را از طریق اظهارنامه قانونی از طریق دفاتر خدمات قضایی به خریدار اعلام کند.

جزئیات مبایعه نامه

پس از تایید فسخ معامله، فروشنده می تواند ملک را به شخص دیگری واگذار نماید.  چنانچه وجه التزامی برای این مورد در مبایعه نامه ذکر شده باشد، آن را از پیش پرداخت کسر کند. سپس الباقی را به خریدار مسترد نماید. شایان ذکر است کلیه نقل و انتقالات وجه باید در متن مبایعه نامه با استنادات قانونی ذکر شود. کلیه شروط ذکر شده در مبایعه نامه نیز برای هر یک از طرفین الزام آور است.

نتایج ایفای تعهدات خریدار و فروشنده

ایفای تعهدات در وظایف قانونی امری است بدیهی. متاسفانه در مواردی عدم پایبندی به تعهدات، طرفین معامله را در شرایط نامطلوبی قرارمی دهد. در یک جامعه ی سالم معمولاً افراد به تعهدات خود پایبند هستند. این پایبندی موجب افزایش آرامش، اعتماد و افزایش اعتبار و سرمایه های اجتماعی در جامعه می شود. از جمله نتایج مثبت و ارزشمند در انجام  وظایف خریدار و فروشنده در معاملات ملکی حفظ ارزشمندیِ قانون، قانون مداری و حفظ  منافع طرفین است.
معاملات قانونی موجب می شوند در صورت بروز هرگونه عدم توافق و بروز  اختلافات حقوقی، سندی معتبر در دست طرفین وجود داشته باشد. با استناد به این مکتوب مراجع قانونی می توانند به راحتی میان طرفین قضاوت نموده و احقاق حق نمایند.
معامله در شرایط قانونی موجب اطمینان خاطر در خصوص اسناد و مدارک محوله و تأیید اصالت آن اسناد نیز می گردد. در چنین شرایطی از هرگونه قلب و کلاهبرداری پیشگیری می شود. جهت هرگونه معامله ملکی، خرید آپارتمان در اندیشه  همکاران ما در دپارتمان املاک پلاک در کنار شما خواهند بود. به شما اطمینان می دهیم با حضور در املاک پلاک آرامش را در معاملات خود تجربه خواهید نمود. هدف ما خدمت به شما خریداران و فروشندگان ملک در شهر جدید اندیشه می باشد. برای ارتباط با همکاران ما به بخش تماس با ما در وب سایت مراجعه نمایید. خدمت به شما مشتری عزیز افتخار ماست.